Woningen staan steeds langer te koop. In het eerste kwartaal van dit jaar was
dat maar liefst 159 dagen. Vooral voor huiseigenaren die al een nieuwe
woning hebben gekocht is dat een probleem. Zij kampen met dubbele woonlasten
en lopen daardoor een vergroot risico op betalingsachterstanden.
Huis verhuren: huurbescherming
Je kunt de pijn verzachten door je huis tijdelijk te verhuren. Aan normale
verhuur kleven voor verhuurders echter grote nadelen, want huurders genieten
huurbescherming. Dit betekent dat de huur niet zomaar mag worden opgezegd;
ook niet als de afgesproken huurperiode is verlopen en jouw huis is
verkocht.
Er bestaan echter twee uitzonderingssituaties die tijdelijke
verhuur wèl toestaan: als je korte tijd naar het buitenland gaat en
bij terugkomst je huis weer betrekt of als je een beroep doet op de
Leegstandwet.
Op die laatstgenoemde regeling kunnen mensen die hun huis in de etalage hebben
gezet een beroep doen, mits ze voldoen aan een aantal
voorwaarden.
Als je hiervoor in aanmerking komt, moet de huurder je huis verlaten als je
huis is verkocht, met inachtneming van de geldende opzegtermijn (minimaal
een maand voor de huurder en drie maanden voor de verhuurder) en een
minimale huurperiode van zes maanden.
Een ander voordeel van deze constructie is dat de verkoopprocedure van de
woning gewoon doorgaat. Bovendien blijft je huis bewoond. Dat maakt je
woning in de praktijk vaak makkelijker verkoopbaar en is vaak ook gunstiger
voor je opstalverzekering.
Zo vervallen veel glasverzekeringen als je woning leeg staat en kunnen
verzekeraars een hogere premie heffen, omdat bij leegstand het risico op
schade groter is. Een ander pluspunt is dat de huurinkomsten onbelast zijn.
Verval rente-aftrek
Aan tijdelijke verhuur kleven echter ook nadelen. Als je je woning tijdelijk
verhuurt, vervalt de aftrek van de hypotheekrente. Je woning verhuist dan
naar box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dit betekent dat je over het
saldo van de woningwaarde en de resterende hypotheekschuld 1,2 procent
vermogensrendementsheffing moet betalen, voor zover dit uitkomt boven de
vrijstelling.
Als je de woning na de verhuurperiode weer leeg te koop zet, verhuist deze
overigens weer terug in box 1 en kun je de rente weer aftrekken tot drie
jaar na afloop van het vertrek uit je oude woning.
Verder loop je het risico dat de huurder niet betaalt of je huis beschadigt.
Dit laatste kun je ondervangen door aan het begin van de huurperiode de
staat van de woning schriftelijk vast te leggen. Het is ook verstandig om
één maand borg te vragen als garantie voor kleine beschadigingen.
Vergunning gemeente
Om je woning tijdelijk te mogen verhuren heb je wel een vergunning nodig van
de gemeente. Deze is maximaal twee jaar geldig en mag steeds jaarlijks
worden verlengd, tot maximaal vijf jaar.
Volgens Koen Elfrink, mede-eigenaar van Overbruggingsverhuur.nl, een
organisatie die bemiddelt voor tijdelijke verhuur van woningen, ben je aan
leges gemiddeld 75 euro kwijt. Maar de kostenverschillen tussen gemeenten
zijn volgens hem groot. Bij de ene gemeente is de vergunning gratis, maar er
zijn ook gemeenten die ruim 300 euro vragen.
Ook de eisen kunnen behoorlijk uiteenlopen. De meeste gemeenten volgen de
eisen van de Leegstandwet (de woning moet leeg zijn en te koop staan), maar
soms worden volgens Elfrink behoorlijke drempels opgeworpen. "Er is
zelfs een gemeente waar de betreffende gemeente-ambtenaar willekeurig
bepaalt of een vraagprijs correct is. Als hij de vraag prijs te hoog vindt,
krijgt de eigenaar geen vergunning. Ook zijn er gemeenten die bepalen dat
een woning minimaal een half jaar te koop moet staan, terwijl dat geen
wettelijke voorwaarde is."
Toestemming bank
Behalve de gemeente moet ook de verstrekker van de hypotheeklening toestemming
geven voor tijdelijke verhuur. Volgens Elfrink worden banken steeds
soepeler: 95 procent van zijn klanten krijgt groen licht.
Banken stellen wel vaak eigen voorwaarden. Zo eisen de meeste banken dat de
woning te koop blijft staan op huizensite Funda.nl. Ook verlangen sommige
banken dat je geen betalingsachterstand hebt en dat er in de
huurovereenkomst een ontruimingsverklaring is opgenomen. Veel banken stellen
bovendien als voorwaarde dat het huurcontract door een gespecialiseerde
bemiddelaar wordt opgesteld.
Vergeet ook niet vooraf contact op te nemen met je opstalverzekeraar. Sommige
verzekeraars beperken de dekking of verhogen de premie bij tijdelijke
verhuur. Het is belangrijk dat je weet welke consequenties er zijn, voóór je
met een huurder in zee gaat. En misschien kun je met je verzekeraar
afspraken maken over mogelijkheden om de risico's te beperken.
Huurprijs
Als je je woning verhuurt op basis van de Leegstandwet, kun je de prijs niet
altijd zelf bepalen.
Welke vrijheid je hebt, hangt af van het puntensysteem
voor huurwoningen. Als jouw woning minder dan 143 punten waard is, stelt de
gemeente de maximale huurprijs vast. Daarboven mag je zelf de prijs bepalen.
De kans is overigens groot dat hierin verandering komt. Minister Spies van
Binnenlandse Zaken wil de regels omtrent de Leegstandwet versoepelen,
waardoor straks alle verhuurders zelf de huurprijs mogen bepalen en
gemeenten aan de tijdelijke verhuur geen eigen, extra eisen meer mogen
stellen. Naar verwachting wordt dit wetsvoorstel komende zomer naar de
Tweede Kamer gestuurd.
Volgens Elfrink van Overbruggingsverhuur.nl komen de meeste eengezinswoningen
boven de 143 puntengrens uit. Appartementen hebben vaak een lager
puntenaantal, met uitzondering van appartementen in regio's met een groot
woningtekort, zoals Amsterdam en Utrecht.
Om een huurprijs te berekenen, is het verstandig eerst de fiscale gevolgen van
verhuur te berekenen, zodat je weet hoeveel je nodig hebt om quitte te
spelen. Verder hangt de prijs die je kunt vragen af van het woningtype en de
regio. Houd er wel rekening mee dat de huurprijs wat lager uitvalt dan bij
commerciële verhuur, omdat de huurder geen huurbescherming geniet.
Ondanks het gebrek aan huurbescherming signaleert Elfrink wel voldoende animo
voor tijdelijke huur, bijvoorbeeld door mensen die vanwege een nieuwe baan
of echtscheiding snel onderdak nodig hebben of mensen die hun koopwoning
hebben verkocht, maar nog geen nieuwe woning hebben.
Huurcontract
Heb je een huurder gevonden die akkoord is met de prijs, dan is het zaak een
goed huurcontract te laten opstellen. Hierin moet duidelijk staan dat het om
tijdelijke verhuur gaat op grond van de Leegstandwet. Anders loop je het
risico dat de verhuur als gewone verhuur wordt beschouwd en kun je de huur
dus niet zomaar beëindigen, terwijl het daar nou net om begonnen was.
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl